环山路旧房更新——解决城市更新“输血”与“产血”问题的样本观察，济南市历下区环山路25号。北距甘石路不到500米，南临千佛山风景区，距东方双语实验学校不到1公里。黄金地段有几栋老房子没人愿意碰。 “位置很好，但房子条件不好，租金再低也没有人租给我。”山东财新行政资产管理有限公司员工王晓楠第一次来访时心情郁闷。这并非环山路庭院独有的困境。当前，为了盘活老城区闲置资源，“衰老”已成为城市更新中“不可磨灭、不可回避”的一块硬骨头。城市更新资金从哪里来只读存储器？如何打破壁垒，为闲置资产创造更多价值？耗资114万元，改造18栋旧房。作为山东省级行政资产整体盘活的平台，山东财新资产管理有限公司从2021年起接管了约4000处省级行政资产。三年时间，商业地产活化率达到98%，公营住房活化率达到92%，年租金从2700万元增加到1亿元。环山路小院里的这18栋老房子的修复是一个热门的展示。这个“造血”。老的。整个网络已更换了水管和电管，消防设备已搬迁，窗户已更换为断桥的隔音铝，水电表已改为远程控制。针对20岁至40岁的租房者，i室内装修现代简约，配有名牌冰箱、洗衣机，是您拎着行李箱入住的绝佳之选。仅仅改善属性是不够的。它应该可供出租并且价格合理。山东财新与长租公寓领先品牌中和寓合作。中和宇对接租赁市场，负责招租租户、日常运维等初期运营工作。山东财新注重资产安全管理和质量监管，既保证了资产的长期稳定收益，又避免了独立管理过程中的操作风险。效果立竿见影。 18栋老房子将被改造并出售。仅仅一个月的时间，就全部被借出去了。这并不是济南第一次对古民居进行改造。去年，燕子山社区首批43套样板房装修并投放市场。今年1月，燕子山社区第二批10栋老房子完成改造并投入使用。截至目前，山东财新已投资380万元，改造老旧房屋71户，入住率100%。王晓楠说：“‘老房子’装修后，单位租金比装修前上涨了30%，而且还有人抢房。我们估计两年半左右就能收回装修费用。”第一类“闲置包袱”不仅给租户更多的选择，而且还保全了国有资产，增强了国有资产的价值。考虑基于市场的租金调整机制。环山路的老房子通过“改造”得以生存，但城市的商业资产，如临街商铺、老旧写字楼等，却很难盘活。环山路老民居更新过程中提出的“需求调节”思路被运用到o商业地产，市场化租金调整机制诞生。当行政业务资产总是在清单上时，生活就很困难。如果租金低，国有资产就会遭受损失。如果租金定得太高，商人买不起就会逃走，如果房子空了，损失就更大了。 “我们将让市场来决定是否增加或减少租金。”山东财新工作人员蔡宗坤表示。具体来说，如果租户觉得租赁期内租金过高，要求减租，山东财新将在公开市场上公布当前租金，以方便租赁。如果有人愿意以此价格出租，则说明租金合理，原租户会接受原价或取消租约。如果没有人接受租金，他们就坐下来与租户协商调整。同样，如果市场状况改善，租金上涨，你可以验证OP定位并增加租金。这种市场化的租金调整机制，既保护了国有资产的利润，也给了商户一条生存之道。今年7月，位于青岛市市北区延安一路31街的一个商业项目就利用该系统“焕发活力”。由于历史原因，300米长的街区内40%的店铺都空着。如果房间空着，在很长一段时间内就很难找到新的租户。我不能。为了扭转生意下滑的局面，租户姜伟先生投资数百万元将其建成摄影基地。然而，尽管投入巨资，基地仍未建成，不少商人纷纷逃离。由于经济困难，姜伟向山东财新申请减免租金。这时候，“租赁制度”就派上用场了。山东财新立即将该房产以当前租金挂牌出售。 “没有人愿意挂两次，可见这个价格很高的。 “最后，租金降到了原价的20%。”蔡宗坤说。“顿时大笔优惠！”蒋伟告诉记者，拍摄基地的建设已经快完成了，正在等待新店主入住。“只要商家做得好，资产就有价值。”这是一个良性循环。 “这既可以防止‘盲目降价’损害国有资产收益，又可以‘不盲目降价’避免原有商铺和空置资产的流失。”蔡宗坤说。山东财新利用这一机制，迄今已成功完成7起租金调整案例，有效平衡了国有资产的保值评估与租户利益。“造血模式”盘活了更多资产。城市更新靠一家企业盘活千余处房产。 “造血”模式要在全州推广，必须打破地区和地区的“围墙”行业。今年，山东财新在山东省行政资产管理联盟的基础上开始组建山东省资产管理联盟，吸纳会员单位112家，将行政机关、国有企业、金融法律机构联成“一根绳子”。过去，区县在修复房产时经常面临“困境”。虽然有废弃的房屋，但有改造的经验。他们想寻求资金支持，但没有渠道对接，只能眼睁睁地看着“好资源”变成“死资产”。一旦联盟成立，困境就解决了。 “光靠廉价的‘输血’是走不远的，但光靠自己‘造血’是不可能取得巨大成功的。”山东财新相关负责人承认，环山路利用老民居的实践表明，改造环山路上的古民居建设可以产生积极的影响。重要的是“创造价值，而不仅仅是借贷”。此次合作的意义在于将环山路古民居的价值创造力从“一个突破点”转变为“世界性突破”。该区将把老旧小区改造积累的经验复制到更多区县闲置房产上，让环山路25号等更多闲置房产从“不必要”变成“重要”。未来，我们计划将盘活行政资产的成功经验拓展到更广泛的城市更新领域，通过专业转型和功能重组，为城市更新提供更加可持续、市场化的解决方案。 （人民日报、大众日报记者 陈小万 赵延安）
